图书简介
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编辑推荐围绕最新考试大纲，精选全真模拟试题，深度解析历年考题，全面拓展解题思路；导学、导练、导考，轻松备战考试。内容推荐本书共分三部分：第一部分为大纲详解，主要包括土地估价概念与原则，宗地估价实务，收益还原法，市场比较法，成本逼近法，剩余法，基准地价系数修正法，路线价法，城镇土地分等定级，农用地分等定级，基准地价评估，征地片区综合地价评估与城市地价动态监测；第二部分为模拟试卷；第三部分为历年真题。本书可供参加全国土地估价师资格考试的考生复习之用。作者简介魏文彪，一级建造师、造价工程师、监理工程师、经济师、工程师。1994-1997 从事工程预算工作1997-2003 从事工程施工管理2019年至今从事建筑类图书策划、编写目录第一部分大纲详解第一章 土地估价概念与原则 第一节 土地估价的相关概念 第二节 土地估价原则第二章 宗地估价实务第一节 确认估价土地第二节土地估价事项界定的内容第三节土地估价现场勘察第四节土地市场调查与分析第五节 土地估价方法的选择第六节土地价值试算与结果分析、调整第七节撰写评估报告第三章收益还原法第一节 收益还原法基本概述第二节 收益还原法估价的程序与计算方法第三节收益还原法的应用第四章市场比较法第一节市场比较法基本概述第二节 市场比较法估价的程序与计算方法第三节 市场比较法的应用第五章 成本逼近法第一节 成本逼近法基本概述第二节 成本逼近法估价的程序与计算方法第三节 成本逼近法的应用第六章 剩余法 第一节剩余法基本概述第二节 剩余法估价的程序与计算方法 第三节剩余法估价的具体应用 第七章 基准地价系数修正法 第一节 基准地价系数修正法基本概述 第二节 基准地价系数修正法估价程序与计算方法第三节 基准地价系数修正法的应用 第八章 路线价法 第一节路线价估价法基本概述第二节 路线价及其修正体系确定 第三节 利用路线价计算宗地价格的典型案例 第九章城镇土地分等定级 第一节 城镇土地分等定级的概念与原理第二节城镇土地分等定级因素分析 第三节 城镇土地分等第四节城镇土地定级第十章农用地分等定级第一节农用地分等定级概述 第二节 农用地分等定级中的单元划分第三节 农用地分等相关知识 第四节 农用地定级第十一章 基准地价评估第一节基准地价评估基本概述第二节 基准地价评估的程序与计算方法 第三节基准地价的确定原则与确定方法 第四节基准地价修正系数表的编制 第五节 基准地价成果的更新与应用 第十二章 征地区片综合地价评估与城市地价动态监测第一节征地区片综合地价评估 第二节城市地价动态监测 第二部分 模拟试卷模拟试卷（一）模拟试卷（一）参考答案模拟试卷（二）模拟试卷（二）参考答案模拟试卷（三）．模拟试卷（三）参考答案模拟试卷（四）．模拟试卷（四）参考答案模拟试卷（五）模拟试卷（五）参考答案第三部分 历年真题2009年度全国土地估价师资格考试试卷 土地估价实务基础2009年度全国土地估价师资格考试试卷参考答案 土地估价实务基础2008年度全国土地估价师资格考试试卷 土地估价实务基础2008年度全国土地估价师资格考试试卷参考答案 土地估价实务基础显示部分信息在线试读部分章节 从服务方向看，土地估价至少在以下三个方面是必要的：一方面是普通的市场交易，这类经济行为对土地估价的需求更多是一种自由需求，是否估价由交易者自行决定；另外两方面分别是涉及政府和涉及公民权利的土地经济行为，对土地估价的需求更多表现为一种法定需求。 二、土地估价的对象 土地概念包括土地及土地上的定着物，大多数情况下，作为财产，土地及土地上的定着物是一并处置的。从另一方面看，土地上的定着物对土地的价值具有直接的影响，土地价值很大程度上由已经形成的定着物所决定。无论管理体制上还是财产归属上是否将其分离，至少在估价这一技术层面上不应该简单地将土地与定着物分离。所以，土地估价并不是仅仅指对单一纯粹的土地进行估价。除了土地本身，根据估价目的和其他必要性，土地估价的范围还包括土地的定着物，以及有关联的其他资产。 确定土地估价对象的主要原因有： ． (1)基于土地与土地定着物以及有关联的其他资产的实体关系 1)土地一经改良，与其定着物等就构成了一个不可分割的整体。比如说土地在完成房屋建筑开发之后就成为房屋产品，成为一种全新的土地改良品，其价值就会由土地和房屋建筑共同决定。 2)由于土地经过改良后，其作用以及使用程度都受定着物(如建筑物、树木等)所限制，其价值也受定着物的限制。 3)土地与定着物的这种实体关系在现实中很难划分，特别是一些特殊的改良土地，无论是功能上、构成上还是投入成本上都很难划分。比如建筑物占用的空间实际上是对地上空间的划分，反过来没有建筑物地上空间就不能发挥作用。地下建筑物更是如此，它还改变了土地的地下实体状况，也利用了土地的一些地下特殊性。事实上，单一的土地相对较少，大多数的土地都具有定着物。即使是单一的土地，也有规划条件对其使用进行设定。所以估价时必须将定着物一并考虑并整体估价，除非有特殊必要时才将定着物的价值从土地价值中分开。 (2)基于土地与土地定着物以及有关联的其他资产的权利关系 土地经过改良完成后，定着物的产权一般情况下与土地保持一致，只有特殊情况才可能有分开的归属关系，如租用土地修建建筑物等。即使是在这种情况下，土地的使用权或租赁权也是和定着物权利人一致的。我国长期出让的土地使用权能够与使用人的房屋建筑所有权一并登记，尽管目前有些地方实行土地和房屋建筑分开登记，但是这不表示土地和房屋建筑的权利人是不同的。上地与定着物之间的这种权利关系对各自的价值具有相互的影响作用，估价时必须进行整体考虑并作为统一的估价对象。不同的估价专业对土地估价的范围，有不同的设定。 从技术和专业层面看，土地估价是以土地为对象的独立的估价专业，并不与其他估价专业存在冲突或者矛盾。当其他估价专业需要涉及土地估价，或者是其他估价对象与土地具有财产经营管理相关或者是存在权利相关时，土地估价会被不同的估价专业引入。比如，在资产审计时，为了确定某一企业资产中土地的价值，鉴于土地的复杂性和特殊性，需要单独进行评估，这就是土地估价专业与资产评估专业的结合。再比如，当对土地进行估价时，一般情况下设备是作为建筑物的一部分，不单独进行估价。但有可能存在需要单独对设备进行评估的情形，涉及专业的设备评估。一些土地带有特殊的历史价值，在评估时，除了执行一般的土地评估程序外，还需要进行专业的历史鉴定等，实际上为不同估价专业之间的结合。 …… P5
目录
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