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【MT热点】试点城市房产税改革实施的影响效果评析
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发表于 2014-11-01 20:42
楼主
【房地产税】试点城市房产税改革实施的影响效果评析
房产税试点改革实施刚过半年，虽然许多数据资料还不充足，客观而详细地评价试点城市的房产税改革效果尚有难度，但是，试点本身就包含有不断分析和总结之义，在数据不充足下的研究尽管有缺陷，仍然可以从恰当的理论和逻辑推导中，得出一些比较有价值的结论，因此在现阶段对房产税试点改革情况进行分析和总结，是非常重要和必要的。 1.试点城市房产税改革对税收制度的影响效果 我国现行房地产税收体系的税种包括：耕地占用税、土地增值税、城市土地使用税、房地产税、契税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等，税种多、税目复杂，且存在课税重复，重开发、流通轻保有等问题。因此，2003年党的十六届三中全会提出：“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，2009年中央下发的文件又进一步明确：“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。因此，对房产税的改革，应和梳理改革目前过于繁杂且存在许多不合理之处的房地产税费制度紧密相连，这有助于税收职能的真正有效实现。 首先，它实际上是仅针对现有税制中的房产税进行改革，不涉及其他税种，只是以改革的方式取消对居民所有房屋征税的免征优惠，将其部分纳入，扩大一下原来房产税的征税范围。其次，征收范围主要是居民住房中的投资自住房、新购房和高档房，较少包括自住房、存量房和普通住房，又含多项免税措施，实际征税范围狭小，从税收规模角度看对税收体系的影响较小。再次，对于税基的评估方法，虽然都规定在未来按照市场价值评估，但是目前又都是按照市场交易价格作为计税依据，使本应属财产税的房产税，含有商品税的税收性质，难以有效实现财产税的职能，也降低了房产税改革对房地产税收制度应有的完善作用。基于以上三点原因，使得试点城市的改革方案对税收制度的影响有限。 2.试点城市房产税改革对房地产市场价格的影响 2011年上半年，全国楼市总体低迷，主要城市中，近半数商品房成交均价同比小幅下降。但是，和人们对房产税改革试点对房价影响预期相反的是，重庆、上海两市却在同比上涨，其中重庆的涨幅，据统计甚至高达30.1%。从这一结果来看，试点城市房产税改革对房地产市场价格的调控作用尚未达到预期效果。 (1)试点城市房产税改革对房地产市场价格影响的经济学分析。按照经济学理论，房地产价格受供求关系决定。目前的上海房产税试点改革，主要针对的是投资性需求，而非刚性需求，需求弹性相对较大，房产税改革颁布后，由于加大了保有成本，总需求会减少，需求曲线从D向左移至D'，短期内如果供给是刚性的，那么房价均衡价格由P下降到P1(见图1)。重庆市房产税改革，对“三无”人员的第二套房征收房产税，一般可以看作是投资性需求减少，引起总需求减少，对抑制房价有一定的作用。而对高档住房的征税，使得高档住房的保有成本高于普通住房，导致高档住房需求减少，开发商可能会增加普通住房的供给，在需求曲线左移的同时，供给曲线也会从S下移至S'，均衡价格会下降为P2(见图2)。 http://news.9ask.cn/images/fcjf/fangchanshui/fcsjm/2012/04/28/6722EB6157BE4D7E0E7F74A6A334BA3E.bmp http://news.9ask.cn/images/fcjf/fangchanshui/fcsjm/2012/04/28/C9EF462BA1F7EEDF4C29A4EFEDFEDE29.bmp (2)试点城市房产税改革对房地产市场价格影响的财务分析。根据前文介绍，房产税改革试点主要针对的是投资性需求。但是，征收房产税后，投资性需求是否就会降低，像图1所示的，房地产市场需求曲线左移，还要进一步分析投资者收益的变化情况。房地产的收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、声誉等。投资者收益(R1)的测算，按照房地产评估收益法原理，可以表述为下式： RI=无形收益+有形收益 投资者有形收益，包括投资房屋的价格上涨带来的增值收益和净运营收益两部分。净运营收益由潜在毛收入、有效毛收入及运营费用、财务费用等决定。潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入。有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入，这里空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用，包括房产税支出。另外，计算投资者的有形收益，还要除去贷款利息等财务费用。用公式简单表述如下： 有形收益=[预期(出售时)价格-购房成本]+实际租金收入-运营费用(含房产税)-财务费用 从公式中可以看到，住房市场中的投资性需求能否真正减少，税收成本只是其中一个因素，还要看房地产未来价格的高低、相对于现在的房产价格是增值还是贬值及预计增值或贬值幅度多大、每年的租金收入、同期其他投资的回报率等等。增收房产税，会加大房屋的运营成本，减少投资者的投资收益;房地产的预期价格和房地产市场的租金收入，与房地产市场的投资收益正相关;运营成本和财务费用等以及同期其他投资回报率，与投资者经济收益负相关。比如，若人们预期房价继续高涨，而且幅度很大，那么仅征收房产税，更难以有力打击投机者的获利驱动;如果通货膨胀率很高又没有其他投资渠道，房地产的贷款政策若十分宽松，杠杆率高、利率也很低的情况下，人们的房地产投资需求也会高涨，房产税改革对房地产市场投资性需求的抑制作用将减弱。同时，房地产投资的无形收益也会影响房地产市场的投资需求。 此外，由于房产税只是一种税收，在计算投资收益时金额占比相对较小，从这个角度看，房产税改革试点下，对投资性需求的抑制作用是相对有限的。举例来说：假设上海市某居民新购买一套面积为100平方米的住宅，并且全面积属于应征税的面积，购买单价为3万元/平方米，假设按规定适应税率为0.4%，则纳税人每年应纳房产税税额为：100×30000×70%×0.4%=8400元。假设第二年房产价格上涨10%，即3.3万元/平方米，即使不考虑租金收入，仅考虑房屋价格增值收益即为：100×(33000-30000)=30万元，远远超过房产税税收成本。重庆市的情况也可参照此例。当然，投资者还需要支付包括其他税收成本在内的运营费用，也可能还要支付贷款利息，但是仍然可以清晰地看出，从房产税金额占比角度看，房产税改革虽然会减少投资者收益进而抑制房地产市场的投机性需求，但是直接起抑制作用的可能较为有限。 (3)试点城市房产税改革对房地产市场价格影响的信号作用分析。从上面的分析可知，市场对房地产未来价格的预期，会影响房地产市场的投资性需求。房产税在房地产市场价格高居不下、政府声明要加强调控的背景下出台，可以给人们一个明确的政策信号，政府对房地产市场会加大调控力度。这种信号作用，会降低人们对未来房价的预期，从这个角度看，房产税对房价的抑制作用将被放大。如果再考虑到心理预期对投资品的投资决策影响较大，对房价下跌的预期，会过分打击投资者的信心，那么从短期来看造成房价陡然降低，长期来看深刻改变房地产价格的运行轨迹的情况也可能发生。但是，从两市目前的改革实践来看，即使是信号敏感度较高的上海市房地产市场，也没有发生上述状况，这进一步说明，实践中房地产市场价格受综合因素影响，目前试点城市的房产税改革，对房地产市场价格的作用力有限。 |
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